Что происходит со складами?

1⃣ Владельцы складов в панике.
В прошлом и позапрошлом году у них стояла очередь. Рынок кричал: стройте, стройте, стройте!
Понастроили.
А теперь не знают, что с этим делать.

Ещё весной 2025 года я в подкасте у Наиля рассказал о снижении спроса на склады и вызвал у многих удивление ♂

2⃣ Онлайн-бизнес просчитался с ростом.
Ритейлеры и маркетплейсы вбухали большие средства в склады, рассчитывая на прогрессивный рост
Но банковское лобби ударило законом о комиссиях по картам , плюс получили удар таможней — у маркетплейсов растут издержки и обязательства.
Доход снизился. Его переложили на селлеров и ПВЗ.

А у ПВЗ свои проблемы — достаточно упомянуть новую налоговую нагрузку

Впервые зафиксировано снижение числа активных селлеров — минус 6,9%

3⃣ Субаренда в Москве (но не в регионах).
Судя по цифрам, склады в Москве и Подмосковье массово уходят в субаренду, чтобы хоть как-то отбивать пустующие площади
Переизбыток предложения очевиден.

По итогам 2025 года вакантные площади, выставленные в субаренду, выросли до 477 тыс. м² против менее 10 тыс. м² годом ранее.
А в феврале 2026 г. объём субарендных предложений достиг рекордных 675,7 тыс. м² — максимального уровня за всю историю наблюдений рынка

4⃣ В регионах — как в анекдоте про жирафа: ещё не дошло.
Пока владельцы надеются на чудо — на арендатора по желаемой ставке.
Но ещё год — и придётся принимать рынок таким, какой он есть.

Вбухали миллионы
Рассчитывали на окупаемость 5–10 лет.
А по факту её пока нет.

Налоги выросли.
Коммуналка выросла.
Затраты выросли.
А ставки аренды падают

И решиться снизить цену — психологически очень тяжело.

К счастью, у нас есть насмотренность — как в Москве, так и в регионах.
Московские склады начали делать скидки и разрешили субаренду
Региональные — в большинстве нет.
Такой лаг между Москвой и регионами — обычное дело.

5⃣ Старый фонд — в ужасе.
Арендаторы съезжают.
Налоги выросли.
Маржа — ноль.
Реконструкция дорогая и непонятно под что — спроса нет.
Конкуренция огромная.

Продать? Кто возьмёт?
А за бесценок — не готовы.

Вангую смену поведения с высокомерно-фантазийного на осторожно-советующееся в апреле–мае 2026 года — в момент прихода требований по выплате квартальных и годовых налогов

6⃣ Что видим в работе.
В АРР фиксируем чуть ли не половину сделок именно со складами:
переезды
снижение ставок
отсутствие конкуренции
и при этом — глобальную нехватку компетенций в брокеридже складской недвижимости.

Наш канал в MAX